공동저당 후 새 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않습니다
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 원문이 제시한 특별한 사정은 따로 살펴야 해요.
공동저당권을 설정한 뒤 담보였던 건물을 철거하고 새로 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 당연히 생기지는 않아요. 예외 판단에서는 경매 결과보다 신축 당시의 소유 관계와 담보 설정이 중요해요.
새 건물과 토지가 같은 사람 소유이고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있다면 원칙과 달리 판단할 수 있어요.
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왜 경매만으로 권리가 생기지 않을까요?
일반적으로 저당물 경매로 토지와 그 위의 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어가는 경우에는 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 법정지상권이 문제돼요. 여기서 중요한 차이는 저당권을 설정할 당시의 건물이 경매 때까지 그대로 남아 있었는지예요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물을 없애고 신축했다면, 새 건물은 처음 저당권을 설정할 때 담보로 잡힌 건물과 다르게 취급돼요. 그래서 경매 결과 토지와 새 건물의 소유자가 갈라졌다는 사정만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 인정되지는 않는다는 게 원문에 소개된 원칙이에요.
특별한 사정은 무엇을 뜻하나요?
원문은 예외적으로 고려할 사정으로 신축 건물과 토지의 소유자가 같은 경우, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 제시해요. 단순히 새 건물을 지었다거나 경매 후 소유자가 달라졌다는 사실과는 구별해서 살펴야 해요.
따라서 이 상황을 검토할 때는 공동저당권 설정 당시 토지와 기존 건물의 소유 관계 및 건물 존재 여부, 이후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌는지, 신축 건물의 소유자와 추가 담보 설정 여부를 나누어 확인하는 것이 중요해요.
이 설명은 해당 유형의 원칙을 정리한 것이므로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계를 함께 살펴야 해요.
자주 묻는 질문
토지와 새 건물의 소유자가 경매로 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우라면, 경매로 두 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지는 않아요.
새 건물에도 공동저당권을 설정했다면 어떻게 보나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 여지가 있어요. 실제로 그런 사정이 있는지는 담보 설정 내용과 소유 관계를 확인해야 해요.